최근 정부의 전세 사기 방지를 위한 대책이 민간건설임대 시장에 부정적인 영향을 미치고 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 보증 심사 기준 강화로 인해 민간건설임대주택의 감정평가금액이 낮게 산정되면서, 이로 인해 장기 임대주택 사업자들이 어려움을 겪고 있는 것이다. 이 같은 상황은 정부의 전세 사기 방지 조치가 의도치 않은 부작용을 초래하고 있다는 점에서 심각한 문제로 지적되고 있다.
부동산 업계에 따르면, 대한주택건설협회는 최근 국토교통부와 HUG에 ‘HUG 인정 감정평가 제도’의 개선을 요청하였다. 이 제도가 시행된 이후, 건설임대 보증을 위해 필요한 감정평가액이 크게 감소하였고, 이는 임차인 확보에 있어 점점 더 어려움을 초래하고 있다는 것이다. HUG는 전세 사기를 방지하기 위해 심사 기준을 강화하고, 감정평가금액 적용을 제한하는 조치를 취하였다. 하지만 이러한 조치가 민간건설임대주택에도 동일하게 적용되면서, 민간건설임대의 보증사고율은 0.5%를 밑돌고 있음에도 불구하고 과도한 제약을 받고 있다는 비판의 목소리가 나오고 있다.
이로 인해 감정평가금액이 이전보다 20%에서 30%까지 낮게 산정되는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 정부는 법령에서 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세와 같은 ‘시세’를 인정하고 있지만, 실제 감정평가는 시세 대비 약 80%인 담보취득용 평가로 제한되어 있어 주택이 저평가되는 문제를 낳고 있다. 이는 민간건설임대주택이 최초 임대 시점에 10년 이상의 장기 임대를 전제로 자금계획을 세우는 점에서 더욱 심각하게 받아들여지고 있다.
감정평가가 낮게 산정되면서 임대사업자들은 흑자 부도나 파산 위험에 직면하고 있으며, 임차인들은 보증금 분쟁 및 주거 불안에 시달리고 있다. 더불어 HUG의 대위변제 증가로 인해 재정 부담이 커지는 악순환이 예상되고 있다. 업계 관계자는 “감정평가금액의 급락으로 인해 대규모 임대보증금 반환 부담이 발생하고 있어 정상적인 사업 운영이 어려워졌다”고 지적하였다.
이에 대해 대한주택건설협회는 HUG 인정 감정평가의 목적을 담보취득용에서 일반거래용으로 바꿔 줄 것을 요구하고 있다. 일반거래용 감정평가는 한도가 크기 때문에 이를 통해 임대사업자들이 보다 안정적인 경영을 할 수 있을 것이라는 기대가 담겨 있다. 아울러 민간임대주택법 개정을 통해 HUG의 의뢰 방식을 감정평가사협회를 통한 제3자 추천 방식으로 개선해야 한다는 지적도 제기되고 있다.
정부의 전세 사기 방지 대책이 부동산 시장에 미치는 영향은 상당하다. 하지만 이러한 조치가 민간건설임대 시장의 위축을 초래하게 된다면, 오히려 주거 안정성을 해치는 결과를 초래할 수 있다. 따라서 향후 정부는 전세 사기 방지의 목적을 달성하면서도 민간 건설임대 시장의 활성화에 기여할 수 있는 방안을 모색해야 할 것이다.
[관련기사] https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005246230?sid=101
답글 남기기