최근 전세사기를 방지하기 위한 정부의 정책이 민간건설임대시장에 심각한 영향을 미치고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 시행한 감정평가 제도는 임대사업자들에게 심각한 재정적 부담을 안기고 있으며, 이는 결국 임차인에게도 부정적인 결과로 이어질 수 있다. 모든 이들이 안정된 주거환경을 누릴 수 있도록 하는 것이 정부의 목표이지만, 현재의 정책은 오히려 민간건설임대시장의 존립을 위협하고 있다는 지적이 끊이지 않고 있다.
2023년부터 시행된 HUG의 전세보증금반환보증 심사기준 강화는 감정평가 금액의 하향 조정을 초래했다. 이는 특히 민간건설임대주택과 관련하여 더욱 두드러지게 나타나고 있다. 민간건설임대주택의 보증사고율이 0.5%에 불과한데도 동일한 기준이 적용되고 있어, 건설업계에서는 불합리한 상황이라고 주장하고 있다. 감정평가 금액이 최대 30%까지 낮게 산정되면서 임대사업자들은 자금계획을 세우기 어려워졌고, 이는 결국 임차인과의 분쟁으로 이어질 가능성을 높이고 있는 것이다.
업계에 따르면, 대한주택건설협회는 이러한 상황을 개선하기 위해 국토교통부와 HUG에 ‘HUG 인정 감정평가 제도’ 개선을 요청한 상태다. 감정평가가 하향 조정된 이후 임대사업자들은 임차인을 구하기 더 어려워졌으며, 이는 임대사업자의 부도나 파산으로 이어질 수 있는 위험 요소가 되고 있다. 특히, 광주광역시와 같은 일부 지역에서는 중견 건설사가 법정관리를 신청하는 사례까지 발생하고 있다. 이러한 상황은 결국 임차인에게도 큰 피해를 안길 수 있다.
실제로, HUG가 시행한 감정평가 제도는 KB시세와 한국부동산원 시세 등 일반 거래용 시세를 인정하고 있음에도 불구하고, 감정평가금액은 시세 대비 약 80% 수준에 머물러 있다. 이로 인해 주택이 과도하게 저평가되는 현상이 발생하고 있으며, 이는 민간건설임대 시장의 지속 가능성을 더욱 위협하고 있다. 일반 거래용 감정평가는 상대적으로 높은 한도를 제공하는데, 현재 임대사업자들은 이러한 제도의 적용을 요구하고 있다.
HUG는 이러한 감정평가 제도의 목적이 담보취득용에서 일반거래용으로 전환되어야 한다고 주장하고 있으며, 이는 임대 시장의 안정과 주택 공급 기반 유지 차원에서도 필요하다는 의견이 제기되고 있다. 업계 관계자는 “건실한 건설임대시장이 과도한 기준 적용으로 어려움을 겪고 있다”며, 임대보증금보증용 감정평가의 개선이 필요하다고 강조했다. 현재의 상황에서 정부가 신속하게 대처하지 않는다면, 민간건설임대시장은 더욱 심각한 위기에 직면할 것으로 우려된다.
결론적으로, 정부의 전세사기 대책이 전세임차인 보호라는 긍정적인 목표를 가지고 있음에도 불구하고, 그로 인해 민간건설임대시장이 직면한 위기는 심각하다. 정책의 균형을 맞추고, 임대사업자와 임차인 모두가 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 조성하기 위한 노력이 필요하다.
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